小田原に新たなドッグランの土地候補出現!

小田原に新たなドッグランの土地候補出現! ドッグラン作り
小田原に新たなドッグランの土地候補出現!
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小田原の近くに狭いけど理想に近い物件が!

欲しかった千葉の競売物件が手に入れられないことがわかったその日、落ち込みながらなんとなくいつも見ている「不動産ジャパン」のサイトを見ていたら、『お!これは狭いけれどなかなかの物件では?』と思える土地がありました。

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探している土地の条件のほとんどをクリアしています。

ただ、土地の広さが2,800坪ということで3,000坪に満たないところがちょっと・・・。欲を言うと、狙っていた競売物件の土地が5,000坪以上あったため、理想は5,000坪なんですよね。

近隣の土地を買い増しすることができれば、かなり状態も良いので、山林の開拓も千葉の土地よりは楽なはず!?発見した物件の詳細

見つけた土地の詳細は以下の通りです。

Point
  • 東京から1時間30分くらいで行ける小田原近く
  • 土地の西側と東側の両方で接道しているが東側は農道で土地を分断している
  • 土地の広さは2,800坪程度ある
  • 上下水道はないが多分井戸は掘れそう
  • もともと段々畑の耕作放棄地のため、伐採が少なく開拓が楽
  • 都市計画区域外のため建築可能

東京からの距離

まずは場所なのですが、東京から通えることが絶対条件のため、1時間30分程度というところは譲れませんでした。

この見つけた土地は、東名高速を使うと1時間30程度でいけそうなギリギリのライン。もう少し近いと良いのですが、まあ、良しとしています。

横浜、小田原あたりにお住いの方だったら、ワンちゃんと一緒に遊びに来るのも、苦にならない距離ではないかなと思います。

接道しているか?

当然のことながら、車でしか来られないので道がないと困ります。その点でも西側が一車線の山道ですが接道しているのと、東側は農道が土地の一部を縦断しているので、車でも大丈夫そう。

ただし、農道が土地を縦断しているところをどう扱うかを考えないといけないのですが。。。

まあ、もともと果樹園風に色々な果樹を植えて、ドッグランを利用する方々に自由に楽しんでもらえるようにしたいと思っているところなので、そういうエリアとして分離するのもありかな?と考え中です。

ドッグランとなる土地の広さは?

一番気になる土地の広さですが、理想は5,000坪なのですが、なかなかこれほどの広さの土地は売り物件として出てこないんですよね・・・

出てきたとしても、売買価格が億!

さすがに個人でドッグランを作ろうとしている私には手が出ない・・・。個人で作るドッグランの初期投資がそこまで高額になると、いくら融資を受けようとしてもなかなか審査に通らないしね。

今回の土地は、自己資金だけで購入可能な価格であることと、最低限の広さである2,000坪以上であるのでとりあえずは条件をクリアしています。

できれは、今後、近隣の方々とご相談の上、買い増ししていけると良いなと思っています。

上下水道問題

次に問題は水道設備。

これは千葉だろうが小田原だろうが、どこにドッグランを作ったとしても絶対に必要な設備!

もともと山の中のドッグランを作りたいので当然ながら上下水道は通っていないだろうとは思っています。問題は、井戸を掘って綺麗な水が得られるかどうか。

千葉の場合、いすみ市の土地は、水が湧き出していて小川になるくらいだったのですが、実際に井戸を掘ろうと思うと、ガスが出てしまうため難しいところでした。

ここの土地については、まだ詳細を調べていないのでこれからどうなるか?というところです。とはいえ、日本の場合、だいたいどこでもそれ内の深さを掘れば水は出てくるので、あまり心配はしておりません。

掘る深さでかかってくる費用が違ってくるので、できれば浅井戸で済むと良いな。。。

土地の形状

千葉の土地は、完全なる「山」だったのですが、こちらの土地はもともとは段々畑だったそうで、その畑が20年ほど耕作されておらず、いわゆる「耕作放棄地」になります。

山の中の段々畑だったため、自然に還るということで樹木が生えて育っている状態。

鬱蒼と茂っているわけではなく、20年ものの樹木が元畑だった場所に生えているので、適度に開けた土地も有り木々もあり、私が求める自然の山の中のドッグランにするには理想に近い状態です。

といっても、写真だけしか見ていないので、実際に行ってみてのお楽しみ!

都市計画区域外で建築可能

安い土地で住宅街から少し離れた山林の場合、実は市街化調整区域のため一切の建物を立てることができない!ということもあるのですが、こちらの土地は都市計画区域外ということだったので、問題なく建物を建てることができます。

まあね、さっきも書いたとおり、上下水道がないので建物を建てるのにもまずは水道設備をどうするかを考えないといけないんですけどね。

大きな問題が・・・

ここまで理想に近い物件なのですが、大きな問題が・・・

読んできて気がつかれた方もいらっしゃるかもしれませんが、この土地「もともとは段々畑」というところが問題なんです。

どういうことかというと、地目が「畑」担っているんですね。地目が畑となっている場合、農地法の第5条に引っかかってしまいます。

農地法の第5条とは農地を売買するときの制約なのですが、基本的に農地は守らなければならないという考えのもと、農地以外の目的で使用することができないんです。

売主様も、売りに出す時点でこの農地法の制限にかかってしまうことはご存知で、管轄する農業委員会に軽く相談されたそうで、「20年間耕作放棄されている事実」があるため、多分地目変更はできるのではないか、ということで売りに出されたそうですが、確実ではありません。

地目変更ができなかった場合はドッグランとして使用することができなくなるため、ここだけはしっかり対応する必要があります。

まあね、この農地法にひっかかる土地の地目変更って、めちゃくちゃ面倒で大変なんですよね。

期間も1ヶ月くらいはかかってしまうし、何より書類作るのが大変。。。

とにかく、ワンコのために自然いっぱいのドッグランを作れるように頑張ります!

コメント

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