土地を買うときに注意すべき点
「山ってどうやって買うの？→山林の購入方法はこうだった」でご紹介した方法で、土地探しを始めたのですが、そこで色々と気をつけないといけないことがわかってきました。（っていうか普通知っていることなんだろうけど）
なにせ、マンションは買ったことがあるけれど、山を買った経験はないので、色々とわからないことだらけなんです。
まずは土地売買で知っておかないといけない専門用語というか法的な用語から・・・
市街化区域と市街化調整区域とは
山を買うと言っても目的はドッグランを作ること！
しかも今回は事業としてやらないといけないため、受付やトイレなども必要になります。
そこで問題になるのが、この市街化区域と市街化調整区域の区分です。
市街化区域とは
都市計画法の定義では「すでに市街地を形成している区域及びおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」と記載されています。
なんのこっちゃ？となりますが、簡単にいうと「ここはみんなが住みやすい街だよ！それかこれから10年以内には住みやすい街になる予定だよ」というエリアのこと。
住みやすい街とは、学校や病院、図書館や消防など市区町村の公共の施設が整ったエリアのことです。
市街化区域は、都市計画法第29条、都市計画法施行令第19条で、「1,000平方メートル以上の規模の開発行為を行おうとする者は、原則として都道府県知事から開発許可を受けなければならない」という決まりがあります。
まあ、一般の住宅を建てる上で、1,000平方メートル以上のお家を建てるようなことは稀でしょうけど、今回私の場合は3000坪くらい、つまり1ヘクタールくらいの土地でドッグランを作りたいので、引っかかります。
それ以前に、この市街化区域には、「市街化を図るべき区域」というところでドッグランが引っかかる可能性もあるので、そこは対象の市区町村に確認が必要です。
市街化調整区域とは
この市街化調整区域というのが厄介なんですよね。
一言で言うと「土地は安いけど建物は立てられないからね！」と言う土地です。
市街化調整区域とは、市街化区域の周辺で、災害などから市街地を守るため自然や環境を保護するべきところや、田畑のエリアとして乱開発させないところ、と言う意味合いがあります。
そのため、ガンガン工場や住宅を建てたり、ビルを建てたりしてはいけないエリアとなっているんですよね。
建物を建てられないとなると、家を建てたくて買っても意味がなく、せっかく広い土地があっても工場も作れない、と言うことです。つまり、なーんにもできないエリアのため、土地の価格が安くなるってことです。
農地法制限エリアと農業振興地域
こちらも市街化調整区域同様、制限があって住宅を建てたり開発をすることに制限のあるエリアです。
この農地法制限エリアと農業振興地域は市街化調整区域よりも、もっと厳しい条件があります。
簡単に言ってしまえば、「この土地は農業をやるための土地なので勝手に他の用途に使ってはダメ！許可が必要」ということです。
許可を取るためには市区町村だったり県だったりと、広さや管轄によって違うのですが、その手続きが農地法制限エリアであれば「農地転用」の手続きで済むけれど、農業振興地域だとさらに厳格な条件に該当しない限りは農地以外の使い方をしてはダメ、ということです。
そのため、このような条件がある土地は、宅地やその他の事業用地としての開発は難しいということになります。
土地選びの注意まとめ
「うわ！この土地安い！」と思っても、やっぱり安い理由があるということなんですよね。
ここで紹介したように、土地自体の開発に制限がある場合もあるし、ライフラインとしての水道やガスが引かれていなかったりということで安いということもあります。
まずはその土地に何か特別な条件がないのかは最低限確認しないといけませんよね。
ちなみに、水道は場所にもよりますが1０m引きこむだけでも数万円から20万円くらいかかります。水道の本管から100m引き込まないといけないというと100万円以上かかるため、水道の本管の位置なども確認した方が良いですね。
最悪、水道がない場合や本管から遠い場合は井戸を掘るというてもありますけどね。
